张智然律师专栏
协议离婚后男方死亡，女方如何办理房产过户手续
广东广和律师事务所合伙人 律师 张智然
案情简介：王某（男方）与李某（女方）协议离婚，约定将王某名下的房屋归李某所有，双方到民政局办理了离婚登记手续，领取了离婚证。五天后，李某尚未办理房屋过户手续，王某即遇车祸死亡。王某只有母亲一位继承人，其母亲明确表示不要该房产。于是，李某拿着离婚协议书要求房屋登记部门办理房产过户手续，房屋登记部门要求李某到公证处办理其前夫只有母亲这唯一继承人的公证。然而公证处却以无法确定王某母亲为唯一继承人为由拒绝出具公证书。现房屋登记部门拒不办理过户手续。问：李某应以何种方式行使自己的权利？
在本起案件的讨论中，出现了以下两种观点：一种观点认为：房产没有过户，该房屋的所有权人应该还是王某，根据物权法的规定，不动产物权的转让经依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。所以建议李某按继承程序行使权利，具体可以王某的母亲为被告向法院起诉，要求继承王某的房产。第二种观点认为：离婚协议书明确约定争议房屋归李某，那么王某需要履行离婚协议中的义务就是配合李某到房产部门办理过户。而在过户之前，王某遭遇车祸去世，故其该履行本协议的行为无法继续履行。那么因去世这一刻导致继承的发生，王某的母亲则成为了唯一继承人。在其没有明确书面放弃继承权的情况下，王某的母亲成为了当然的继承人，对被继承人权利义务概括承受。因此，李某可以王某的母亲为被告起诉，要求其继续履行离婚协议配合过户的行为。
以上两种观点，笔者均不同意，理由是：
第一、争议房屋不属于王某的遗产，故本案不应按继承程序行权。
根据《继承法》第三条的规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。而争议房屋在王某死亡之前，即以离婚协议的方式明确了李某为该房屋的所有权人，虽然尚未变更房屋所有权登记，但双方已办理离婚登记，双方协议约定的争议房屋归李某方所有的条款应为有效。李某虽然还算不上争议房屋的所有权人，但李某可以凭借离婚协议主张对争议房屋的所有权，而不是通过继承的方式主张产权。
第二、李某如以继承方式行权的话，则无法取得争议房屋的所有权。这是因为：王某死亡时，李某已与其办理离婚登记，故李某已不再是王某的继承人，当然无权继承其遗产。故第一种观点显然不能成立。
第二种观点不能成立的理由是：
首先，王某的母亲不是离婚协议的相对人，故没有配合李某履行协议的义务。
其次，如前所述，本案不属于继承案件，故不存在王某的母亲以继承人的身份概括承受王某的权利义务的问题。
再次，退一步说，假使王某的母亲以继承人的身份概括承受王某的权利义务的话，那么按继承程序，由于李某不是王某的法定继承人，李某也无法取得争议房屋的所有权，也不存在在继承程序里要求王某的母亲配合履行其离婚协议的问题。因为李某既已承认争议房屋为遗产，也就无法根据离婚协议主张对争议房屋的所有权了。
笔者认为：由于争议房产不属于王某的遗产，而是李某根据离婚协议分割的属于李某的个人财产，故李某不应按继承程序行权。另外，由于离婚协议的一方当事人已经死亡，客观上已经不存在履行离婚协议的异议人，故李某无需通过诉讼的途径确认离婚协议的效力，而且由于没有异议人，客观上也无法提起确认之诉。因配合李某履行离婚协议的唯一义务人王某已经死亡，故李某已无法要求王某配合其办理争议房屋的产权变更手续，而其他人则没有上述义务。试想，如果死者没有母亲，没有任何亲人，那么女方又该起诉谁呢？是不是起诉邻居？鉴于此，笔者认为：李某可以而且唯一能行权的方式是：持离婚协议和王某的死亡证明去产权登记部门要求其办理争议房屋的产权变更登记手续。很显然，房屋登记部门要求李某到公证处办理王某只有母亲这唯一继承人的公证是没有道理的，因为李某主张的不是继承权，而是房屋的所有权。房屋登记部门收到李某的申请后，只需确认死亡证明和离婚协议的真实性以及争议房屋无抵押登记的事实，即可办理房屋变更登记手续。因为根据《物权法》第十二条的规定，房屋登记机关有核实相关事实的义务。如房屋登记部门拒绝办理争议房屋的产权变更登记手续，李某则可以向法院提起行政诉讼，要求房屋管理部门履行变更登记的具体行政行为。